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Lexique

Amortissements : déduction fiscale (calculée sur le prix du logement) qui permet de diminuer les revenus taxables

Appels de fonds : le prix d’achat d’un logement neuf est à payer en fonction de l’avancement des travaux selon un échéancier défini par l’article R.261-14 du code de la construction et de l’habitation. Ainsi vous aurez à payer au maximum :

  • 5% du prix de vente à la réservation
  • 30% (en sus) à l’achèvement des fondations
  • 35 % (en sus) à la mise hors d’eau (couverture achevée)
  • 25 % à l’achèvement des travaux
  • les 5% restant à la remise des clés.

Toutefois des appels de fonds intermédiaires sont possibles (à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air).

Assurance dommages ouvrage : le promoteur doit souscrire un contrat d’assurance qui vient en complément de la garantie décennale. Elle finance les expertises nécessaires suite à un dommage relevant de cette garantie décennale et finance également les travaux préconisés par l’expert. Elle se retourne ensuite contre l’entreprise (et son assureur) à l’origine du dommage. Ainsi l’acquéreur n’a rien à financer en cas de dommage relevant de la garantie décennale et est assuré de la réalisation des travaux de réparation.

Capacité d’emprunt : c’est la somme maximale que vous pouvez emprunter pour financer votre logement. Elle dépend de vos revenus (vos remboursements d’emprunt ne doivent pas dépasser le tiers de vos revenus nets), du taux d’intérêt et de la durée de l’emprunt. Vous pouvez réaliser plusieurs simulations à l’aide de notre calculatrice.

Condition suspensive : si un événement prévu dans le contrat ne se réalise pas (c’est la condition) alors le contrat est annulé. Par exemple un contrat de réservation prévoit pour l’acquéreur une condition suspensive d’obtention d’un financement. Si le financement n’est pas obtenu le contrat de réservation est annulé et le dépôt de garantie versé est restitué. Les articles 1181 et 11482 du code civil définissent la condition suspensive.

Contrat de réservation : dès lors qu’un accord est trouvé entre le promoteur et l’acquéreur, un contrat de réservation peut être signé. Il réserve le logement à l’acquéreur, le promoteur s’engageant à lui vendre. Il est suivi (après la levée des conditions suspensives) par la signature du contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) chez le notaire.

Eco- conception : l’étude et la mise en œuvre de méthodes de construction et de matériaux permettant de respecter l’environnement en :

  • diminuant les consommations d’énergie (en particulier les énergies fossiles)
  • diminuant les rejets de gaz carbonique et autres polluants
  • que ce soit à la construction, à l’utilisation du logement et à sa déconstruction
  • tout en améliorant le confort d’utilisation
  • mais aussi en maximisant la durée de vie du bâtiment.

État des lieux : un état des lieux doit être réalisé lors de la remise des clés (au locataire) et joint au bail. Le locataire (et lui seul) dispose d’un délai de 10  jours pour le compléter après la remise des clés. Un état des lieux (dit « de sortie ») doit également être établi au départ du locataire.

Garantie biennale : (dite aussi garantie de bon fonctionnement) : couvre pendant 2 ans les réparations dues aux défauts constatés sur les équipements d’équipement démontables, c’est à dire qui peuvent être enlevés et remplacés sans détériorer le gros œuvre (définis aux articles R.111-27 et R.111-28 du code de la construction et de l’habitation). Sont couverts par exemple la chaudière, les radiateurs, portes, fenêtres, robinets, équipement électrique… Il vous appartient toutefois d’utiliser « normalement » ces équipements (conformément à leur destination) et de les entretenir.

Garantie de parfait achèvement : elle couvre les dommages, les malfaçons, les travaux non conformes ou non achevés durant l’année après la livraison du bien immobilier ou mentionnés dans le procès verbal de livraison établi à la remise des clés. Si vous rencontrez un problème dans votre logement il vous suffit de le signaler pour que des travaux pour le régler soient engagés sans frais pour vous. Bien entendu l’usure normale du bien (par exemple revêtement de sol, peintures…) n’est pas couverte.

Garantie décennale : elle prend en charge les malfaçons pouvant compromettre la structure du bâtiment pendant une durée de dix ans. Elle est due par les entreprises ayant participé à la construction mais en sus une assurance dommages ouvrage (souscrite et payée par le promoteur) finance les expertises, le coût des travaux de réparation chiffrés par l’expert et se retourne contre les entreprises et leurs assureurs, vous libérant ainsi de toute avance de fonds et de démarches directes contre ces derniers. Elle couvre les dommages pouvant mettre en cause la solidité de la construction, la rendre inhabitable ou mettre en cause la solidité d’équipements fixés sur le gros œuvre (suite à des infiltrations d’eau par exemple). De même que ci-dessus vous devez entretenir votre logement pour être couvert (par exemple les dégâts dus à une infiltration d’eau suite à un chéneau bouché par des feuilles ne sont pas couverts). Les désordres seulement esthétiques ne sont pas couverts (micro fissures dans la façade par exemple).

Garantie d’achèvement : elle couvre les dommages, les malfaçons, les travaux non conformes ou non achevés durant l’année après la livraison du bien immobilier ou mentionnés dans le procès verbal de livraison établi à la remise des clés. Si vous rencontrez un problème dans votre logement il vous suffit de le signaler pour que des travaux pour le régler soient engagés sans frais pour vous. Bien entendu l’usure normale du bien (par exemple revêtement de sol, peintures…) n’est pas couverte.

LMNP : le Loueur en Meublé Non Professionnel est celui qui loue un ou plusieurs logements meublés (ou dans des résidences services) et dont les recettes locatives ne dépassent pas 23.000 €/an et 50% de ses revenus. Les revenus des locations sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (au lieu des revenus fonciers pour les locations nues). Il est ainsi possible d’amortir fiscalement le(s) logement(s) et d’obtenir plus facilement un déficit fiscal reportable.

LMP : le Louer en meublé Professionnel peut en sus des avantages du LMNP imputer les déficits fiscaux de son activité sur ses revenus globaux (s’ils ne proviennent pas exclusivement des amortissements). Il doit par contre s’inscrire au registre du commerce et des sociétés et son éventuel bénéfice est assujetti aux charges sociales des travailleurs indépendants. Il est également possible de bénéficier d’une imposition des plus-values de revente au régime fiscal des plus-values professionnelles et de l’exonération à l’impôt sur la fortune des biens immobiliers ainsi loués. Pour bénéficier de ce statut les recettes locatives doivent dépasser 23.000 euros par an et constituer plus de la moitié des revenus globaux.

Logement meublé : le logement meublé est celui dont l’équipement et le mobilier est conforme à celui prévu par le décret du 31 juillet 2015. Liste du mobilier.

Lotissement : un lotissement est un grand terrain divisé en lots en vue de construire des bâtiments sur chacune des parcelles. Le lotissement est réalisé par un aménageur dit « lotisseur » qui outre la division réalise, après études, les travaux d’équipement en voiries et réseaux (évacuation des eaux usées, raccordement aux réseaux d’eau potable, d’électricité, de gaz, de télécoms, de défense contre l’incendie… Outre le coût des études et travaux, le lotisseur supporte l’imposition à la TVA.

Louer en meublé : louer en meublé implique d’équiper un logement « nu » (ou « vide ») de meubles conformément au décret 2015-981 du 31 juillet 2015. Les règles de durée du bail diffèrent de celles d’un bail de logement « nu ».

Programme immobilier : projet de construction engagé par un promoteur immobilier. Il comprend un ou plusieurs immeubles, des appartements, maisons, immeubles de bureaux, d’activité, de commerce, de loisirs…

Promoteur immobilier : personne qui réalise et qui vend :

  • des terrains à bâtir dans le cadre d’un lotissement
  • des immeubles qu’il a construit, en bloc ou en division (appartements, bureaux…).

La plupart des promoteurs sous-traitent la conception et les travaux auprès d’entreprises.

Revenu fiscal de référence : le revenu fiscal de référence diffère du revenu imposable ou du revenu net en ce qu’il inclue certains revenus ou plus-value exonérés d’impôt ou imposés forfaitairement. Il est déterminé par l’administration fiscale. Il sert de référence pour savoir si le contribuable peut bénéficier ou non de certains avantages sociaux, fiscaux ou autres (par exemple le revenu fiscal d’un locataire est requis pour savoir si un Bailleur peut bénéficier de l’avantage fiscal prévu par le loi Pinel).

Surfaces : il existe plusieurs définitions de la surface d’un bâtiment ou d’un logement dont chacune a une utilité spécifique :

  • Surface de plancher : c’est la référence pour le calcul des droits à construire sur un terrain. Pour simplifier, la surface de plancher est la somme des surfaces de plancher de chaque niveau, calculé à partir du nu intérieur des façades et après déduction :
    • des surfaces des embrasures des portes et fenêtres
    • des vides de plancher et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs
    • des surfaces de plancher sous une hauteur de plafond inférieure à 1,80 mètre
    • des surfaces destinées au stationnement des véhicules
    • des locaux techniques (chaufferie, local ordures ménagères…) sauf ceux des maisons individuelles.
      Les sous-sols, vérandas, garages et combles (même non aménagés mais pas s’ils sont non aménageables) sont pris en compte dans le calcul sous les déductions ci-dessus. Les terrasses et balcons ne le sont pas.
  • Surface de plancher taxable : elle diffère légèrement de la précédente (par exemple les combles non aménageables d’une hauteur égale ou supérieure à 1,80 m. sont pris en compte) et sert au calcul de la taxe d’aménagement (et de la redevance d’archéologie préventive) due par le promoteur suite à l’obtention de son permis de construire.
  • Surface habitable : elle est calculée à partir de la surface de plancher construite de laquelle on déduit les surfaces des murs, cloisons, marches, embrasures de portes et de fenêtres, caves, combles non aménagés, terrasses, loggias, balcons, vérandas… Elle est à mentionner dans les baux de location, sauf locations saisonnières. Elle sert de base au calcul de la taxe d’habitation et de la taxe foncière.
  • Surface pondéré: utilisée pour calculer le loyer maximum permettant de bénéficier de l’avantage fiscal « Pinel », elle se base sur la surface habitable à laquelle on ajoute la moitié de la surface des balcons, terrasses et loggias, sans que cet ajout ne puisse dépasser 8 m2.
  • emprise au sol : il y a plusieurs définitions de l’emprise au sol qui servent à déterminer :
    • le champ d’application des autorisations d’urbanisme,
    • l’obligation de recourir à un architecte
  • surface thermique au sens de la RT 2012 : surface des planchers devant bénéficier du chauffage et (ou) de la climatisation
  • surface loi « Carrez »: calculée comme la surface habitable mais sans déduire les combles aménageables, les caves et sous-sols, les remises et garages et autres dépendances elle est à mentionner dans l’acte de vente d’une habitation. Elle est définie par le décret n°97-532 du 23 mai 1997.

Syndic de copropriété : personne physique ou morale chargée de gérer les parties communes d’une copropriété pour le compte du syndicat des copropriétaires (l’ensemble des copropriétaires). Il peut être professionnel (agence) et donc rémunéré ou non professionnel (souvent l’un des copropriétaires) et bénévole. La loi et le décret n° 2015-342 imposent un contrat type de syndic dont la durée ne peut dépasser trois ans. Le contrat type est à l’adresse suivante. 

Taxe foncière : cette taxe est prélevée chaque année sur les propriétaires de propriétés bâties (immeubles, maisons, appartements…) ou non bâties (terrains). Elle est calculée comme suit :

  • la base taxable est la valeur locative cadastrale déterminée par le centre des impôts fonciers local
  •  à cette base on applique plusieurs taux (votés chaque année par la collectivité concernée) :
    • un taux communal
    • un taux pour les syndicats de communes (établissements qui gèrent des services publics intercommunaux mais qui disparaissent au profit des intercommunalités)
    • un taux intercommunal (communauté de communes, d’agglomération)
    • un taux départemental (voté chaque année par le Conseil départemental)
    • un taux pour la taxe spéciale d’équipement (au bénéfice d’établissements publics fonciers qui achètent et portent financièrement des terrains pour le compte de collectivités locales)
    • un taux pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, récupérable sur le locataire.

Les logements neufs bénéficient de :

  • l’exonération totale de taxe foncière l’année d’achèvement des travaux (par exemple si les travaux sont achevés le 01 mars 2018 il n’y a pas de taxe foncière en 2018)
  • l’exonération de la part départementale de la taxe foncière les deux années suivantes
  • l’exonération des parts communales et intercommunales les deux années suivantes si ces collectivités l’ont décidé.

Vente en l’état futur d’achèvement : contrat de vente d’un immeuble ou un logement avant (ou en cours de) sa construction. Ce contrat est encadré par les dispositions de l’article 1601-3 du code civil et les articles L.261-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. L’acquéreur devient propriétaire du logement au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Le promoteur est obligé de souscrire une garantie financière d’achèvement des travaux. Ce contrat est rédigé par un notaire et signé en sa présence.