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Louer en meublé

Plusieurs régimes fiscaux s’appliquent à la location meublée, qui diffère de la location « nue » en ce que des mobiliers sont mis à disposition du locataire par le Bailleur (voir liste du mobilier du bail meublé prévue par la loi).

Néanmoins quel que soit le régime, les revenus sont toujours imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux alors que les loyers des logements nus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Voici les principales différences entre ces trois régimes.

Loueur en meublé non professionnel

Deux régimes fiscaux sont possibles :

  • Micro BIC :
    • Les loyers annuels perçus ne doivent pas dépasser 33.100 €/an
    • L’option pour ce régime est à formuler pour une durée de 3 ans (donc à renouveler tous les 3 ans)
    • Vous êtes imposés sur 50% des loyers perçus sans pouvoir déduire de charges (l’abattement de 50% remplace les charges déductibles). Ces 50% s’ajoutent à vos autres revenus pour le calcul de l’impôt sur le revenu.
  • Régime réel :
    • A défaut d’option pour le régime micro BIC et sauf à être dans la catégorie de loueur en meublé professionnel il s’applique automatiquement (sauf si vos recettes sont inférieures à 33.100 €/an auquel cas vous optez pour le régime réel pour 1 an, option tacitement renouvelable chaque année pour 1 an)
    • Vous déduisez de vos recettes locatives les charges suivantes :
      • Intérêts d’emprunt
      • Taxes
      • Travaux (hors travaux d’agrandissement, d’amélioration et autres non déductibles mais amortissables)
      • Les frais d’acquisition
      • Frais de syndic et de gestion
      • Amortissements de la construction (hors terrain qui n’est pas amortissable)
      • Amortissements du mobilier (sur 1 à 5 ans selon les équipements)
      • Autres charges engagées dans l’intérêt de la location (assurance, frais de procédure, expert comptable…)
      • Les déficits fiscaux sont reportables pendant 10 ans et sont imputables sur les plus-values réalisées ultérieurement.Ce régime est très souvent fiscalement plus avantageux que le micro BIC mais il implique des déclarations plus fastidieuses (télédéclaration n° 2031 + annexes 2033-A, B, C, D et E)

Le régime fiscal des plus-values dégagées par la revente est celui des plus-values immobilières.

Vous pouvez consulter la brochure de l’administration fiscale à cette adresse : http://www2.impots.gouv.fr/documentation/depliants_pratiques/page/depliants.htm (sélectionner le dépliant « loueurs en meublé non professionnels »).

Loueur en meublé professionnel

Si vos recettes locatives (de meublés) dépassent 23.000 € /an et qu’elles représentent plus de la moitié du total de vos revenus d’activité (y compris pensions, retraites et rentes viagères), vous pouvez être fiscalement loueur en meublé professionnel. Pour bénéficier de ce régime fiscal, le loueur doit théoriquement s’inscrire au registre du commerce et des sociétés.

  • Les loueurs en meublé professionnels sont assujettis au régime social des indépendants (RSI) et cotisent en fonction du résultat dégagé (avec cotisation minimale en cas de déficit). Ces cotisations sont toutefois déductibles fiscalement
  • Les charges déductibles sont les mêmes que celles du régime réel du loueur en meublé non professionnel
  • Le régime fiscal des plus-values dégagées par la revente est celui des plus-values professionnelles, ce qui peut entraîner une exonération sous certaines conditions mais les plus-values correspondant aux amortissements pratiqués sont soumises aux cotisations sociales
  • Les logements possédés dans le cadre de ce statut peuvent être exonérés d’impôt sur la fortune en tant que biens professionnels
  • La cotisation foncière des entreprises et la cotisation sur la valeur ajoutée sont dues.

Consultez l’article « Devenir loueur en meublé professionnel » de la revue « Le Particulier Immobilier » (nous vous recommandons cette revue accessible, précise et très pertinente).