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Louer vide ou meublé

Principales différences

Avant la loi Alur (du 26 mars 2014) les différences entre les baux de logement vides et meublés étaient sensibles, la location en meublé était beaucoup plus souple. Désormais les différences sont moindres (le bail meublé étant presque totalement assujetti à la loi du 6 juillet 1989). Voici les principales :

Location vide Location meublée
Durée du bail  3 ans minimum renouvelables par tacite reconduction 1 an minimum (9 mois pour une location étudiante)

reconduction tacite d’un an

Dépôt de garantie  1 mois de loyer (hors charges)  2 mois de loyer (hors charges)
Charges locatives  décompte selon charges réelles  forfait ou charges réelles (choix du bailleur)
Congé par le Bailleur  délai de préavis de 6 mois  délai de préavis de 3 mois
Loyer  15 à 20% de + que le loyer « vide »

Le plafonnement légal du loyer en zone réglementée (Paris) s’applique avec une majoration de 11% du loyer (par rapport aux locations vides)

Régime fiscal revenus fonciers

ou microfoncier si loyer ne dépasse pas 15.000 €/an (imposition sur 70% des loyers perçus)

loueur en meublé non professionnel

ou loueur en meublé professionnel

Fiscalité

Régime fiscal de la location vide :

Les revenus tirés de la location non meublée sont imposables à l’IRPP dans la catégorie des revenus fonciers (déclaration n° 2044) ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Si ces revenus sont inférieurs aux charges déductibles, la partie de déficit dépassant les intérêts d’emprunts est déductible de votre revenu global dans la limite de 10.700 €/an. Au delà et pour les intérêts d’emprunts, ce déficit est déductible de vos revenus fonciers des dix années suivantes.

Si vos recettes sont inférieures à 15.000 €/an, vous pouvez opter pour le régime « microfoncier ». Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30% sur vos recettes mais ne pouvez déduire aucune autre charge. Vous n’avez pas à remplir la déclaration 2044.

 

Régime fiscal du loueur en meublé non professionnel – bénéfices industriels et commerciaux (hors location saisonnière) :

  • microBIC : jusqu’à 33.200 € de loyer/an sauf option pour le régime réel. Imposition sur 50% des loyers perçus (pas d’autre abattement ou déduction). L’option est obligatoirement prise pour 3 ans.
  • régime réel (obligatoire au delà de 33.200 € de loyer /an) : imposition des revenus dans la catégorie des BIC. Les charges déductibles sont celles des revenus fonciers (travaux, intérêts d’emprunt…) + amortissement du bien (méthode des composants). Avec ce régime vous créez plus facilement un déficit qui s’impute sur vos revenus globaux dans la limite de 10.700 €/an. Par contre les formalités sont plus importantes :
    • Option tous les deux ans au Service des impôts
    • Déclarer son activité en remplissant l’imprimé Cerfa 11921*03
    • Déclaration annuelle de résultat n° 0231 et annexes
    • Paiement de la cotisation foncière des entreprises.

Si les loyers que vous obtenez de la location meublée dépassent 23.000 €/an et que ces revenus représentent plus de 50% de vos revenus globaux, vous pouvez opter pour le statut de loueur en meublé professionnel, plus contraignant mais plus avantageux fiscalement. L’intervention d’un professionnel (expert comptable) apparaît nécessaire.

Pour plus de détail sur le régime fiscal de la location meublée voir la page « louer en meublé ».

Et encore

Par ailleurs le décret 2015-981 précise les onze meubles et équipements requis pour conférer à une location le statut de « meublée ». Dans la pratique il en faut plus pour répondre aux attentes des locataires : lave-linge séchant, lave-vaisselle, sèche-cheveux, téléviseur, connexion internet.

Attention à la location meublée par une société civile immobilière qui présente le risque d’imposition de la sci à l’impôts sur les sociétés et, en conséquence, aux plus-values immobilières latentes.

 

En conclusion le régime fiscal du louer en meublé est plus favorable mais la rotation des locataires plus importante avec les inconvénients qui en résulte (risque de vacance locative, remises en état de la décoration et du mobilier plus fréquente).