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Sélectionner son locataire

Le choix d’un bon locataire est primordial pour sécuriser ses revenus et le remboursement de ses emprunts.

Quels justificatifs demander

Afin de mettre toutes les chances de votre coté, il faut demander à vos candidats locataires tous les documents que la loi vous autorise (décret n° 2015-1437 du 05 novembre 2015) pris en application de la loi Alur, article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989) et ne pas aller au delà car vous l’enfreindriez.

1. Justificatif d’identité

Vous pouvez demander un (et un seul) parmi les quatre documents suivants :

  1. Carte nationale d’identité (française ou étrangère)
  2. Passeport (français ou étranger)
  3. Permis de conduire (français ou étranger)
  4. Document en cours de validité justifiant du droit au séjour d’un candidat étranger : carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de ressortissant…

2. Justificatif de domicile

Vous pouvez demander l’un (et un seul) parmi les quatre documents suivants :

  1. Trois dernières quittances de loyer ou attestation du précédent Bailleur (ou de son agence) indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges
  2. Attestation d’élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé au titre de l’article L.264-2 du Code de l’action sociale et des familles
  3. Attestation sur l’honneur de l’hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile
  4. Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale

3. Justificatif attestant de l’activité professionnelle

Vous pouvez demander un ou plusieurs des documents suivants :

  1. Pour un salarié : contrat de travail ou de stage ou attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonction envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d’essai
  2. Pour un commerçant ou un dirigeant d’une entreprise commerciale : extrait K ou KBIS du registre du commerce et des sociétés de moins de trois mois
  3. Pour un artisan : extrait D1 original du registre des métiers de moins de trois mois
  4. Pour un travailleur indépendant : copie du certificat d’identification de l’INSEE, comportant les numéros d’identification
  5. Pour une profession libérale : copie de la carte professionnelle
  6. Pour les autres professionnels : toute pièce récente attestant de l’activité
  7. Pour un étudiant : carte d’étudiant ou certificat de scolarité pour l’année en cours.

4. Justificatifs de ressources

Vous pouvez demander un ou plusieurs des documents suivants :

  1. Dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou de non imposition
  2. Trois derniers bulletins de salaires
  3. Justificatif de versement des indemnités de stage
  4. Deux derniers bilans ou, à défaut, l’attestation de ressources pour l’exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées
  5. Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou le justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’établissement payeur
  6. Attestation de simulation établie par l’organisme payeur ou par le locataire relative aux aides au logement
  7. Avis d’attribution de bourse pour les étudiants boursiers
  8. Titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière
  9. Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers

Par ailleurs ce décret dresse la liste des pièces justificatives exigibles des cautions des locataires (décret n° 2015-1437 du 05 novembre 2015).

Non discrimination

Aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement en raison de son origine, de son sexe, de sa situation de famille, de sa grossesse, de son apparence physique, de son patronyme, de son lieu de résidence, de son état de santé, de son handicap, de ses caractéristiques génétiques, de ses mœurs, de son orientation ou identité sexuelle, de son âge, de ses opinions politiques, de ses activités syndicales, de son appartenance ou non, vraie ou supposée, à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée.

Certains candidats locataires n’hésitant pas à produire de faux documents (des sites internet les proposant en toute liberté), le bailleur doit, si possible, demander les originaux et établir lui-même une copie. Il est également possible de vérifier sur le site internet de la Direction générale des finances publiques la réalité d’un avis d’impôt sur le revenu (site impots.gouv.fr), puis dans la colonne de droite cliquez sur « le service de vérification en ligne des avis » et renseigner les numéro et référence figurant sur l’avis de votre candidat locataire, ou directement sur la page correspondante du site des impôts.

Vous pouvez vous faire aider pour le choix de votre locataire par :

  • le site gouvernemental « locatio » encore en phase de test. Il étudie gratuitement la véracité des informations données par le locataire sur son contrat de travail et son revenu.
  • des sociétés spécialisées qui analysent le dossier des candidats locataires : « everycheck », « smartloc », « locat’me »…
  • certains assureurs loyers impayés ou leurs courtiers vérifient les dossiers des locataires.

Vous pouvez également louer à une association solidaire agréée (par exemple Habitat et Humanisme) qui vous versera le loyer et sous-louera à un locataire qu’elle aura sélectionné. Certes le loyer sera moindre mais vous ne vous occuperez de rien et elle réalisera les travaux de réparation.

Assurance loyers impayés

Vous pouvez souscrire à titre individuel un contrat d’assurance Garantie loyers impayés, par exemple avec les sociétés SACAPP, PACIFICIA (groupe Crédit Agricole) ou encore INTERASSURANCES. Si votre assureur ne vérifie pas avant la signature du bail le dossier de votre locataire, il pourra refuser de verser l’indemnité. Passez plutôt par un courtier pour souscrire ce type d’assurance ou confiez la gestion de votre bien à une agence qui pourra vous faire bénéficier d’un contrat groupe.

Mais vous pouvez également, sous certaines conditions, bénéficier gratuitement du dispositif de cautionnement VISALE mis en place par Action Logement. Afin de connaître les caractéristiques de ce dispositif rendez vous sur www.visale.fr et en particulier sur les pages concernant le bailleur et les critères d’admissibilité. Ou bien consultez cet article sur Visale par Le Particulier Immobilier. Sachez que Visale ne garantit pas les dégradations du locataire.

Avantages  du neuf

Vous n’aurez aucun diagnostic technique à faire réaliser, le DPE (diagnostic de performance énergétique) et l’état des risques naturels et technologiques vous étant remis par le promoteur ou son notaire, ni à faire métrer votre bien puisque cette information vous est communiquée dans l’acte de vente. Voici la liste des diagnostics à réaliser pour louer dans l’ancien : Diagnostics information locataires acquéreurs (article de la revue Le Particulier).

La location d’un logement ancien implique de satisfaire aux règles de décence (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 modifié en 2011) et donc de s’en assurer, ce qui n’est pas à faire pour un logement neuf répondant forcément aux normes en vigueur.